Имущественный вычет при продаже квартиры в 2018 году изменения

Налоговый вычет при продаже квартиры – изменения, как получить

Имущественный вычет при продаже квартиры в 2018 году изменения

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов – это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы.

Речь идет о налоговых вычетах.

В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2018 год.

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам  недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет.

Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей.

С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб.

В подобном случае будет применяться не вычет – 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения.

В этой ситуации размер  налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета – 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать.

Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства.

3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет.

Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб.

или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2018 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г.

«О внесении поправок в части 1,2  НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом. В 2018 году никаких нововведений и изменений в законодательстве по оформлению данного вида НВ не предусмотрено.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике?

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ =  (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ =   (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г.

можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб.

(для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В  данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.

1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья  будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.

1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е.  никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить  облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества – это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 – снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Как формируется налоговый вычет при продаже квартиры?

Имущественный вычет при продаже квартиры в 2018 году изменения

На рынке недвижимости каждый день кто-то продает, а кто-то покупает жилье. И первые, и вторые составляют и подписывают целый ряд различных документов. Но правильно составить бумаги – это только половина дела.

Оба участника сделки должны знать свои права и обязанности не только друг перед другом, но и перед государством.

Одна из главных правовых обязанностей продающей стороны это своевременная уплата налогового вычета при продаже квартиры.

Кто имеет право на вычет?

Во время продажи собственности владелец получает выручку за сделку – так называемый доход физлица (НДФЛ). Государством РФ установлена фиксированная ставка подоходного налога в размере 13 %.

Также правительство в целях поощрения выплаты пошлин при продаже квартиры ввело льготы – налоговый вычет при продаже имущества.

Право на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры могут иметь граждане, которые каждый месяц платят налог на свой доход. Другими словами, официально устроенные работники могут претендовать на вычет при продаже имущества.

Налоговый вычет — это государственная льгота, которая выделяется при уплате некоторых налогов. Суть льготы в том, что налогоплательщик может оплатить государству только часть от общей суммы налога, или имеет право на возврат определенной суммы от уже оплаченного налога.

Такой налоговый вычет имеет отношение исключительно при уплате пошлины в сделках с объектами недвижимости.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры может осуществляться в трех разных версия:

  • абсолютное избавление от уплаты пошлины лица, которое продает недвижимость;
  • вычет осуществляется только с определенной части от вырученной суммы;
  • налог облагается вся сумма дохода от продажи квартиры.

Налоговый вычет при продаже недвижимости обеспечивается при выполнении некоторых требований:

  • жилая недвижимость должна быть во владении прежнего собственника в течении определенного времени;
  • стоимость имущества должна превышать сумму в 1 млн рублей;
  • жилая площадь должна быть использована по целевому назначению.

Что нужно для оформления вычета?

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры нужно предоставить декларацию (НДФЛ-3) в органы Федеральной налоговой службы РФ. На сегодняшний день сделать это можно несколькими способами:

  1. Форму декларации НДФЛ-3 можно найти на интернет-ресурсе налоговой службы. Ее можно распечатать и заполнить от руки. Форма заполняется исключительно печатными заглавными буквами, чернила можно использовать только черные или синие.
  2. Также бланк можно заполнить и машинописным способом (с помощью ПК) в PDF-формате или XLSX-формате. В таком виде форма также заполняется заглавными буквами черного цвета.
  3. Вдобавок на сегодняшний день Федеральная налоговая служба РФ предлагает воспользоваться специальной программой. Драйвер с сервисом надо запустить на своем ПК и ввести данные в соответствии с инструкциям.

Внимание! Заполняя декларацию любым из вышеперечисленных способов, обязательно изучите инструкцию. Все правила составления документа должны соблюдаться безукоризненно.

После заполнения формы НДФЛ-3 ее надо предоставить в налоговую службу с соответствующим пакетом документов. Сделать это можно несколькими способами: лично, средствами почтовой связи или с помощью ресурса Интернет (по E-mail).

В пакет прилагаемых документов надо обязательно включить следующие бумаги:

  • заявление на предоставление налогового вычета при продаже недвижимости;
  • копия паспорта заявителя;
  • копия идентификационного номера налогоплательщика;
  • справку о доходах формата НДФЛ-2;
  • договор купли-продажи жилого помещения;
  • акт приема-передачи проданной собственности;
  • документ подтверждающий получение средств (квитанция или расписка).

В отдельных случаях потребуются также договор дарения, завещание или документы, подтверждающие приватизацию собственности. Перечень пакета документов будет зависеть от каждого отдельного случая.

На рассмотрение документов и вынесение решения ФНС имеет один календарный месяц с момента подачи пакета. По истечению этого периода налоговая служба в письменной форме известит заявителя о принятом решении. Если ФНС одобрит ваше прошение, то в период трех месяцев положенный имущественный вычет будет начислен на счет налогоплательщика.

Имущественный вычет для пенсионеров

По закону на налоговый вычет имеют право лица, которые платят налоги. Граждане пенсионного возраста в этот перечень не входили. Но изменения ФЗ № 330 за 28.07.12 года изменили ситуацию: лица, получающие пенсию, имеют право на применение имущественного налогового вычета при продаже жилого имущества.

С 2014 года эта категория граждан может требовать налоговый вычет на всю сумму стоимости жилья, при условии владения квартирой более трехлетнего периода.

В противном случае (если срок владения меньше 3 лет), то пенсионеры могут уплатить налог и получить имущественный вычет с продажи собственности одним из двух предложенных способов:

  • если стоимость жилья составила сумму меньше одного млн рублей, то вычет будет предоставляться на всю сумму дохода с продажи;
  • если стоимость жилья после продажи выросла в сравнении с ценой ее приобретения, то вычет будет применим только к разнице этих сумм.

В итоге можно сказать, что пенсионеры практически избавлены от уплаты налога с продажи жилого имущества, или могут уплатить лишь малую его часть.

Особенности заявления льготы при продаже общей собственности

Во время продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, имеются свои нюансы в получении имущественного вычета.

В таком деле учитывается не только срок владения каждой доли, но и то, как будет реализовываться недвижимость: одновременно (как одна квартира) или частями (каждая доля в разный период).

Долевая комната должна быть официально зарегистрирована. В первом случае налоговый вычет будет разделен между владельцами в соотношении с долей в квартире. Во втором – владелец доли может требовать имущественный вычет в размере 1 млн рублей (при условии продажи доли отдельно).

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry.html

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2019 году: просто о сложном

Имущественный вычет при продаже квартиры в 2018 году изменения

Как утверждает Налоговый кодекс, после получения определенных видов дохода налогоплательщики обязаны делать отчисления в государственный бюджет. Суровость этой фразы смягчает наличие налоговых вычетов. В частности, на подобную льготу можно рассчитывать после продажи квартиры.

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет – это возможность уменьшить расчетную базу, которая облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Таким образом, сокращается платеж или происходит возврат части от ранее уплаченной в бюджет суммы.

Чтобы рассчитать налоговый вычет, нужно прежде всего знать: каким категориям граждан он доступен, на каких условиях предоставляется, какова его максимальная сумма.

Получить льготу при уплате налога от продажи жилья могут собственники – плательщики НДФЛ (граждане РФ или резиденты), которые не использовали эту недвижимость для коммерческих целей. Продажная стоимость квартиры должна быть не менее одного миллиона рублей. Только при таких условиях можно рассчитать и получить имущественный налоговый вычет.

Как получить вычет при продаже и покупке квартиры?

Об имущественных налоговых вычетах рассказывает статья 220 во второй части НК РФ. Получить их можно и при покупке, и при продаже жилья. Алгоритм расчета льготы в этих случаях будет отличаться, и это логично, потому что приобретение квартиры – это расходы, а продажа – это получение дохода, то есть два противоположных процесса.

Сколько денег можно вернуть после покупки жилья?

Покупателям недвижимости повезло меньше, так как они имеют ограничение на количество имущественных налоговых вычетов. До 1 января 2014 года им предоставляли право всего один раз в жизни получить льготу при приобретении квартиры, независимо от ее размера.

С указанной даты это условие было смягчено и заменено на максимальную сумму вычета, которую можно требовать в течение нескольких лет до ее полного исчерпания. После чего возврат налога после последующих покупок жилья в течение жизни больше не предоставляется.

Максимальный лимит, на который можно рассчитывать в качестве налогового вычета после приобретения жилья, составляет 2 миллиона рублей. То есть покупатель получит не более 13% от 2000000 = 260 тыс. руб. Эту сумму можно разбить на несколько объектов недвижимости и компенсировать ее в течение нескольких лет.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Компенсация осуществляется в виде возврата подоходного налога, уплаченного с зарплаты (или иного дохода) покупателя. Соответственно, рассчитывать на имущественный вычет могут только физические лица – плательщики НДФЛ, которые получают официальную зарплату, дивиденты, страховые выплаты, арендную плату, доходы от реализации имущества, ценных бумаг и т. д.

Если 13% от суммы НДФЛ за год меньше, чем 260 000 руб., возможны 2 варианта достижения этой суммы:

  1. перенести остаток на будущий период, то есть не платить налог в последующих месяцах до достижения лимита;
  2. получить компенсацию за 3 года, предшествующих году подачи заявления на налоговый вычет.

Налоговые льготы после продажи квартиры

Имущественный вычет после продажи жилья предоставляется неограниченное количество раз, но не более одного раза в год.

Предел суммы, на которую можно уменьшить базу для налогообложения, будет зависеть от нескольких условиях. Во-первых, важен срок, в течение которой продавец являлся собственником продаваемой квартиры. После 5 лет владения хозяин недвижимости полностью освобождается от уплаты налога за ее реализацию.

3-х летний минимальный срок установлен для жилья, которое:

  • было зарегистрировано до 2016 года;
  • получено по наследству или по договору дарения;
  • приватизировано или передано по договору пожизненной ренты.

Если продолжительность права собственности на квартиру меньше указанных выше, то максимальная величина налогового вычета будет равна 1 миллиону рублей. Выгода продавца составит 13% от 1000000 = 130 тыс. рублей. Именно на эту сумму он может уменьшить свой налоговый платеж за год или получить ее обратно, если отчисления в бюджет уже были произведены.

Изменения 2019 года в законодательстве

С 15 июля 2016 года вступил в силу закон, который отменил выдачу бумажных свидетельств о государственной регистрации права. Теперь собственники могут подтверждать законность владения своим жильем только выпиской из ЕГРП.

Это новшество оказало косвенное влияние на предоставление налоговое законодательство, так как изменился список документов для получения льгот после приобретения жилья.

 Также была утверждена новая форма заявления о подтверждении права физических лиц на получение имущественных вычетов (КНД 1150074).

За какие периоды считается налоговый вычет при покупке квартиры?

Для получения льгот закон разрешает физическому лицу подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ на следующий год после приобретения жилья. А существует ли максимальный срок предоставления документов? Официально такого периода не установлено.

Но нужно понимать, что право на получение имущественного вычета имеют только плательщики НДФЛ. Ими не являются официально неустроенные граждане, пенсионеры или женщины в декретном отпуске. Конечно, возврат налога можно осуществить за предыдущие периоды, но не более чем за 3 года.

Эти условия нужно учитывать, готовясь подавать заявление на налоговый вычет.

Получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находившейся в совместной или долевой собственности

Если квартира имеет несколько собственников, то налоговые льготы после ее продажи могут распределяться двумя способами:

  1. по договоренности;
  2. пропорционально доле каждого владельца.

Первый вариант применяется при совместной собственности, так как в этом случае не производится выделение долей. Если владельцами являются супруги, не подписывавшие брачный контракт, то они должны договориться между собой о том, в каком соотношении будет разделен имущественный вычет. Решение нужно предоставить в налоговые органы в письменном виде.

Если оформлено долевое владение квартирой, то после ее продажи налоговые льготы распределяются соответственно долям. Однако каждый собственник может распорядиться своей  частью квартиры как отдельным объектом недвижимости и рассчитывать на максимальную сумму имущественного вычета при ее продаже.

Налоговой вычет для пенсионеров

Люди, находящиеся на заслуженной пенсии, тоже могут продавать квартиры. И они также получают имущественные вычеты, так как уплачивают налоги после получения дохода от реализации имущества, если срок владения меньше минимального. Для пенсионеров действуют все условия для расчета льгот, что и для работающих граждан.

Льготы при продаже квартиры родственнику

Иногда договор купли-продажи недвижимости заключается между ближайшими родственниками. И в этой ситуации возникает вопрос: «Имеют ли право обе стороны получить имущественный налоговый вычет?»

Налоговый кодекс утверждает, что покупатель не может рассчитывать на компенсацию, если сделка осуществляется между взаимозависимыми физическими лицами. В статье 105.1 приводится список этих родственников, который был существенно изменен с 1 января 2012 года. Итак, взаимозависимыми на настоящий момент признаются:

  • супруг (супруга);
  • родители и усыновители;
  • дети (в том числе и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель);
  • подопечный.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Имущественный вычет при продаже квартиры в 2018 году изменения

Продажа квартиры — это не только получение дохода. Это также обязанность продавца уплатить подоходный налог. Избежать этой обязанности или существенно уменьшить размер платежа можно при помощи налоговой льготы — вычета при продаже квартиры. Разберем основания и порядок получения такого вычета.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам  недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Определение вычета

Всем хорошо известно, что с любой прибыли человек обязан перечислить сбор в казну государства. Продажа квартиры также приносит доход, поэтому в отношении суммы денег, полученной по итогам подобной сделки, действует стандартная ставка в размере 13%, согласно ст.224 НК РФ.

Однако в целях поощрения развития рынка недвижимости государство предусматривает такую меру, как имущественный вычет. Он призван уменьшить налоговую базу (НБ), чтобы снизить сумму, с которой будет исчисляться 13-процентный сбор в казну. В целом, данный вычет является в каком-то смысле льготой, побуждающей граждан продавать жилплощадь и решать «квартирный» вопрос более активно.

Нужно понимать, что ситуации с продавцом жилья и его покупателем отличаются:

  • продавец получает деньги, уплачивает с них подоходный сбор, а также одновременно с этим имеет право на снижение НБ путем предоставления вычета;
  • покупатель же получает возможность просто использовать налоговый вычет, то есть ему дается льгота в виде возвращения 13%. Разумеется, она доступна не всем, а лишь тем, кто официально трудоустроен и получает «белую» зарплату.

Размер налогового вычета при продаже квартиры

В отличие от покупки квартиры, вычет от продажи — это не возврат НДФЛ, а уменьшение налогооблагаемой базы. С 2016 года правила предоставления указанной льготы существенно изменились:

  • максимально возможный размер вычета ограничен 1 млн. руб.;
  • если доли в квартире продавались по самостоятельным договорам, каждый из продавцов вправе воспользоваться вычетом в указанной сумме;
  • если доли в квартире продавались по единому договору, 1 млн. руб. делится пропорционально размеру долей;
  • для проверки обоснованности вычета будет использована договорная цена квартиры, а также ее кадастровая стоимость по сведениям ЕГРН.

1 млн. руб. — максимальный размер налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже квартиры.

Особенности получения вычета в ФНС или у работодателя

Обычно граждане предпочитают обращаться непосредственно в инспекцию. Для этого подготавливается документация, а также составляется грамотно заявление. Документы рассматриваются в течение 4 месяцев, после чего выносится решение.

Если требуется оформить вычет у работодателя, то требуется все равно передавать документы в налоговую. В такой ситуации придется уплатить полную сумму налога, а после некоторая его часть будет возвращаться работодателем, для чего будет выплачиваться заработная плата без взимания НДФЛ.

Законодательное регулирование

Некоторые нормативные акты регулируют возможность получения вычета при продаже жилья. К ним относится:

  • ФЗ №212, в котором указывается на то, что если квартира принадлежала продавцу меньше трех лет, то ее продажа – это получение определенного дохода, поэтому требуется уплачивать налог, но при этом допускается пользоваться вычетом;
  • ст. 220 НК предоставляет возможность оформлять возврат на определенных условиях.

Важно! Желательно перед подачей заявления и иных документов изучить информацию, содержащуюся в вышеуказанных нормативных актах.

Итак, при продаже квартиры, которая находится в собственности меньше трех лет, приходится уплачивать налог. Его можно уменьшить, если воспользоваться вычетом. Он назначается при определенных условиях и имеет строго определенный максимальный размер.

Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета

Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.

Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:

  • была зарегистрирована до 2016 года;
  • перешла к собственнику по наследству;
  • была подарена текущему владельцу родственником;
  • была приватизирована;
  • перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.

В соответствии с действующим законодательством, право собственности возникает у гражданина с момента гос регистрации и заканчивается передачей имущества третьему лицу. Факт осуществления сделки должен быть подтвержден соответствующей документацией в установленный срок.

Если имущество было получено по наследству, моментом начала собственности считается дата открытия наследства.

Нередко споры возникают в ситуации, когда человек хочет продать долю в недвижимости. Допустим, изначально гражданин владел 13 в квартире. Затем, в последствии, он получил оставшиеся 23. В этой ситуации не все знают, какой момент считается началом течения срока собственности. Разъяснения, касающиеся проблемы, дает Минфин.

До 2014 года сообщалось, что срок владения всей квартирой нужно исчислять с момента, когда была зарегистрирована первоначальная доля. Однако в 2014 году позиция Минфина изменилась. На сегодняшний день с доли, которая находилась в собственности в течение срока, не превышающего 3 года, при реализации нужно заплатить налог и получить имущественный вычет.

Понятие вычета за продажу жилой недвижимости

Он назначается каждому трудоустроенному гражданину, который перечисляет НДФЛ в бюджет. Он предоставляет возможность снизить налог, который приходится платить за продажу недвижимости. Налог платится в случае, если квартира находилась в собственности гражданина меньше трех лет, а также сделка предполагает получение прибыли.

Максимальная его сумма равна 1 млн. руб., поэтому если стоимость квартиры превышает данную сумму, то уплачивать налог придется, но он будет значительно снижен.

Воспользоваться таким вычетом могут граждане, подходящие под условия:

  • они должны являться резидентами РФ, причем рассчитывать на эту льготу могут не только россияне, но и иностранцы, проживающие на территории страны дольше 183 дней;
  • ИП, но важным условием является то, что гражданин не должен был пользоваться продаваемой квартирой для ведения деятельности;
  • официально трудоустроенные граждане, так как возврат доступен только при наличии перечислений НДФЛ за отчетный год.

Важно! Не могут рассчитывать на имущественный вычет, как и на другие виды возврата, безработные люди, пенсионеры или иные граждане, не получающиеся заработную плату, облагаемую НДФЛ.

Правила получения

Для получения данной льготы выполняются простые действия:

  • до 30 апреля года, следующего за отчетным, необходимо подготовить декларацию 3-НДФЛ, которая далее передается в инспекцию, причем важно грамотно определиться с отделением данного учреждения, для чего учитывается место прописки гражданина;
  • формируется специальное заявление, в котором указывается просьба налогоплательщика получить возврат при продаже квартиры;
  • собирается пакет документов, являющихся подтверждением того, что недвижимость была куплена или получена другими способами, а позже продана за конкретную сумму средств, чтобы можно было определить, какую прибыль от данного процесса получил налогоплательщик;
  • уплачивается налог с учетом рассчитанного вычета.

Важно! Снижается налогооблагаемая база не только за счет возврата, но и при наличии доказательства, что прибыль является небольшой, причем в большинстве случаев за счет вычета отсутствует необходимость уплачивать какой-либо налог.

Не предоставляется льгота гражданам, которые не являются резидентами РФ. Кроме обращения непосредственно в инспекцию, можно рассчитывать на получение вычета при обращении к работодателю.

На каких условиях предоставляется

Вычет предоставляется гражданам при удовлетворении определенных требований:

  • прибыль от реализации квартиры должна превышать 1 млн. руб.;
  • не допускается пользоваться данным объектом для извлечения прибыли;
  • грамотно оформляются все документы, а также должны иметься доказательства получения или отсутствия прибыли.

Таким образом, сам процесс оформления считается достаточно простым.

Как получить вычет при продаже, смотрите в этом видео:

Если реализуется общая собственность

Недвижимость может находиться в совместной собственности. Это также отразится на особенностях получения вычета. Его сумма распределяется между супругами. Действие осуществляется на основании заявления. Если документ не был составлен, распределение полагающегося вычета по умолчанию осуществляется в равных долях.

Если была осуществлена продажа имущества, которое находится в долевой собственности, предоставление вычета будет осуществлено в соответствии с размером доли каждого собственника.

Льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год. Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако существует ряд ограничений. Если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.

Алгоритм действий для получения вычета

Чтобы воспользоваться правом на возмещение, следует действовать поэтапно.

Декларация должна быть предоставлена в инспекцию с 1 января по 30 апреля года, идущего за годом подписания сделки (и поступления прибыли). Сам же налог вносится в бюджет после этого. На это дается время до 15 июля.

Уточним также, что заполнение декларации обязательно всегда, даже когда сумма возмещения равна полной стоимости жилья.

  1. Затем человек должен подготовить копии всех значимых документов, подтверждающих продажу квартиры. Однако в инспекции придется также предъявить и оригиналы.
  2. Если вычет будет основываться на сумме расходов на приобретение жилья, дополнительно требуется подготовить документы, подтверждающие их. Речь идет о чеках, квитанциях, банковских выписках и пр.
  3. Принести в инспекцию по месту жительства заполненную декларацию, а также копии всех важных документов.

Источник: https://vseodome.club/prodazha/nalogovyy-vychet-pri-prodazhe-kvartiry-2018-vse-tonkosti-s-primerami.html

Имущественный налоговый вычет

Имущественный вычет при продаже квартиры в 2018 году изменения

Налоговый вычет на имущество — это налоговая «льгота» на издержки, направленные на покупку имущества. Эта мера поддержки налогоплательщиков закреплена статьей 220 Налогового Кодекса РФ.

На какие расходы можно получить налоговый вычет

Возврат подоходного налога возможен в случае совершения следующих операций:

  • продаже имущества (квартиры или автомобиля);
  • покупке или строительстве дома, квартиры, комнаты;
  • приобретении земельного участка для строительства или с уже существующим строением;
  • оплате процентов по ипотеке на постройку или покупку жилого помещения или перекредитование предыдущих кредитов;
  • если имущество куплено без отделки (по договору): на разработку сметной документации, покупку материалов для работ по отделке помещения и сами строительные работы;
  • снабжение помещений необходимыми коммуникациями.

Воспользоваться возможностью льготы не получится, если:

  • приобретение объекта недвижимости у родственника или работодателя (статья 105.1 НК РФ);
  • на ту часть средств, которые поступили из материнского капитала, субсидий или оплаты третьими лицами;
  • налогоплательщик ранее использовал вычет.

Предельный размер имущественного налогового вычета

Исходя из статьи 220 НК, РФ обратиться за получением имущественного налогового вычета (далее ИВН) при покупке жилья можно в случае затрат на ипотеку, постройку жилья или покупку в РФ одного или более объекта на сумму не более 2 млн рублей.

При покупке жилья без отделочных работ, затраты на их проведение и закупку строительных материалов также можно добавить к стоимости жилья. Если физическое лицо до этого воспользовалось правом, но размер составил меньше максимальной цифры в 2 млн рублей, то оставшуюся сумму плательщик вправе вернуть в будущем при строительстве жилья или его покупке в РФ.

Также ИНВ предоставляется на проценты по кредиту или ипотеке. Размером не превышает 3 млн рублей и предоставляется лишь единожды.

Учитывая установленный порядок, выполнение возврата излишне уплаченных налоговых средств допускается в течение 3 лет после проведения платежа. В 2018 году налогоплательщик вправе получить налоговый вычет затраты, проведенные в 2015, 2016 и 2017 годах.

Освобождение от уплаты подоходного налога при продаже имущества применяется в следующих случаях:

  1. Когда размер дохода лица в налоговом периоде от продажи жилых объектов не превысил миллиона рублей. Продаваемые объекты должны быть в собственности гражданина не меньше, чем установленный статьей 217 НК РФ срок.
  2. Когда доходы, полученные плательщиком в налоговом периоде при продаже недвижимых объектов, находящихся в собственности меньше, чем установлено Кодексом (ст. 220 пункт 1) и составили 250 тыс. рублей (максимально).
  3. Когда доходы, которые получил гражданин в налоговом периоде при продаже другого имущества и находящихся в собственности не больше, чем три года составил максимум 250 тысяч рублей.

Примеры расчета вычета

  1. Исаков в январе 2017 году приобрел квартиру за 3,5 миллиона рублей, поэтому вправе возвращать максимально возможную сумму в 2 миллиона рублей. Ежемесячная заработная плата Исакова составляет 50 тыс. рублей. В феврале гражданин подал документы в бухгалтерию работодателя.

    При расчете ему вернут 50000 х 13% = 6500 рублей средств из уплаченного налога за январь и перестанут удерживать подоходный налог до исчерпания вычета, т. е. в течение (2000000 – 50000) / 50000 = 39 месяцев при условии сохранения размера заработной платы (в период с февраля 2017 по апрель 2020 года).

  2. В 2015 году Осипов оформил ипотеку на квартиру стоимостью 6,5 млн рублей. К моменту закрытия ипотечного кредита размер процентов составил 450 тысяч рублей. Осипов вправе получить вычет на 2 млн рублей на основную стоимость и на 450 тысяч рублей на проценты.

    Возврат излишне уплаченного налога составит 2450000 х 13% = 318,5 тыс. рублей.

Особенности вычета

При покупке жилой недвижимости согласно договору долевого участия, подавать бумаги работодателю можно с момента оформления акта приема-передачи помещения.

Если сделка оформлялась договором купли-продажи недвижимости, то право появляется с момента оформления свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Кто может получить имущественный налоговый вычет

Согласно закону получать вычеты могут только те граждане, с чьих доходов удерживается подоходный налог.

Пенсионеры, имеющие единственный доход – не облагаемую налогом пенсию, не могут претендовать на эту опцию, но вправе использовать недоступную другим возможность — переносить вычет на прошлые годы (пункт 10 ст. 220 НК РФ).

Если пенсионер в предыдущие три года имел заработок, с которого платил налоги по ставке 13% – он вправе получить вычет за эти периоды.

ИП рассчитывают на налоговый вычет при работе на ОСНО. В случае работы на УСН, ЕНВД, ЕСХН или ПНС такая возможность отсутствует, кроме случаев получения других доходов, облагаемых подоходным налогом по ставке 13%. Но предприниматель вправе разделить или передать право в получении вычета супруге или супругу.

Студенты, женщины, находящиеся в декретном отпуске, безработные вправе получать вычет в следующих случаях:

  • наличия доходов, с которых удерживается подоходный налог по ставке 13%;
  • наличие налогооблагаемых доходов в момент приобретения имущества;
  • появления налогооблагаемых доходов с момента их появления.

Согласно ст. 210 НК РФ налоговые вычеты не применяются в отношении доходов от дивидендов или выигрышей.

Источник: https://gosuslugi365.ru/nalogovyj-vychet/imushhestvennyj.html

Помощь адвоката
Добавить комментарий