Договор мены и обмена жилого помещения

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Что есть что

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются. При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

• Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
• При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
• Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
• Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

• данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
• данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
• на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
• дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
• наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
• отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
• обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
• срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Если нужна доплата

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Мена долей в квартире

В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует уточнить размер доли.

Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.

В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается.

В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом.

Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.

Если в квартире есть несовершеннолетние

В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.

Лучше указать в договоре отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.

Мена квартиры на земельный участок

В этом случае в договоре должны быть обязательно указаны сведения об участке:

• кадастровый номер;
• площадь участка;
• назначение земли, на которой он расположен;
• если на участке есть какие-то постройки – указать их.

Также к договору прикладывается чертеж, на котором обозначен нужный участок.

В заключение стоит отметить, что в плане налогов договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Это означает, что стороны должны будут отчитаться за свои «проданные» квартиры.

Если старая квартира принадлежала человеку больше 3 лет – декларацию подавать не придется. Если меньше – придется отчитаться.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/obmen/mena-kvartiry.html

Договор мены: условия оформления и расторжения

Если смотреть всю историю развития сделок, то можно сказать, что договор мены возник гораздо ранее, чем купля-продажа. С давних времен люди обменивались между собой имуществом, которое им принадлежало. О том, что представляет собой договор мены с точки зрения закона в наши дни, читайте в статье.

Что такое договор мены?

Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.

По договору мены может быть передано следующее имущество:

• транспортные средства;
• постройки, здания, сооружения;
• квартиры, комнаты, жилые дома;
• земельный участок;
• другие виды движимого и недвижимого имущества.

Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.

В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.

Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.

Стороны договора мены

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

Заключение договора мены квартиры

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

• согласие собственников на осуществление обмена;
• дату заключения сделки;
• порядок передачи помещений и прав на них;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.

Существенные условия

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
3. Стоимость объекта недвижимости.
4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
5. Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Дополнительные пункты

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

• наименования сторон;
• паспортные данные или реквизиты сторон;
• дата и населенный пункт заключения сделки;
• форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
• подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Нотариальное заверение

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

Регистрация договора

Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

1. Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
2. Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

• заявления участников обмена;
• общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
• доверенность для представителей сторон;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
• кадастровые и технические паспорта объектов;
• договор мены в трех экземплярах;
• нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
• свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
• согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

Расторжение сделки

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

• подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
• введение в заблуждение относительно содержания договора;
• допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
• одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
• несоблюдение условий договора.

Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

Как оформить обмен?

Алгоритм обмена выглядит так:

1. Поиск второго участника обмена.
2. Составление договора мены.
3. Подготовка пакета документов для регистрации.
4. Оплата государственной пошлины.
5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Нередко такие сделки заключаются между родственниками. Но если необходимо обменять жилье, а подходящего для совершения сделки нет, помочь могут специализированные агентства недвижимости.

При составлении договора мены необходимо четко прописывать условия сделки. Если объекты равноценные, то важным будет указание срока вступления в новые права. Когда обмен неравноценный, то в тексте документа указывается стоимость компенсационной выплаты.

Налог при обмене недвижимости

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов.  Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Обмен квартиры с материнским капиталом

Нередко возникает необходимость доплатить материнским капиталом при неравноценном обмене. Однако такая возможность законодательно не допускается.

Есть два альтернативных варианта действий:

1. Получение ипотеки на квартиру и полное погашение материнским капиталом и средствами от продажи существующего жилья.
2. Оформление ипотеки и частичное погашение материнским капиталом.

И в том и в другом варианте не обойтись без ипотеки, а вместо договора мены будет осуществлена сделка купли-продажи. Для оформления обязательно нужно получить согласие органов опеки и попечительства на выписку ребенка для последующей прописки в лучшем жилом помещении.

Таким образом, изначально нужно обратиться в банк. А затем в Росреестр для удостоверения сделки, если все нюансы будут улажены, а документы подготовлены. К пакету необходимых бумаг необходимо приложить сертификат на получение государственной поддержки.

Сделки, в которых фигурирует материнский капитал, не облагаются государственной пошлиной. А вот налог при продаже имущества в размере 13 % потребуется заплатить, если реализованное жилье находилось в собственности менее трех лет.

Если у вас возникли сложности с договором мены, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле на сайте.

Оформление договора мены – наиболее безопасный вариант. Риск столкнуться с мошенниками или аферистами в этом случае минимален. Несмотря на это, все же рекомендуем получить консультацию юриста перед подписанием договора.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-meny-nedvizhimosti/

Договор мены квартиры: налоги, порядок оформления, образец договора

Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.

Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.

Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно скачать образец договора мены квартиры.

Обмен квартиры: понятие и особенности договора

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время.

Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья.

Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.

Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.

Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.

Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.

договора:

• реквизиты сторон;
• сведения о квартире и товаре, получаемом в обмен;
• права и обязанности участников сделки;
• ответственность;
• условия о доплате (если есть);
• способы решения спорных ситуаций;
• иные условия.

Образец договора мены

Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры (узнайте, как унаследовать неприватизированную квартиру), а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.

Преимущества и недостатки

Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.

Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:

1. Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
2. Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
3. В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.

Недостатки мены заключаются в следующем:

1. Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
2. Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
3. Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Вас может заинтересовать, как получить имущественный вычет при покупке квартиры.

Необходимые документы

Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.

Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

• один из участников сделки – недееспособное лицо;
• сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
• договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
• условия сделки противоречат законам РФ;
• сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
• сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Советы и рекомендации

Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.

Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:

1. Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
2. Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
3. Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
4. Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).

Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:

• консультацию по мене или обмену квартиры;
• грамотное составление договора;
• сопровождение сделки;
• помощь в регистрации права собственности.

Вам не нужно искать юриста и тратить время на поход в офис. Напишите в чате справа и получите бесплатную консультацию высококвалифицированного специалиста.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/dogovor-meny

Договор мены жилых помещений

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным.

Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки.

Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

Кроме того, возможна передача не только всей квартиры, но и доли в ней.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

• наименование (например, квартира или комната),
• количество комнат,
• адрес квартиры,
• общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
2. Взаимные обязанности сторон.
3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
5. Дату совершения мены.
6. Подписи сторон сделки.
7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

• если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
• если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены.

На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт.

Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Пример

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры.

По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи.

Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

После подачи документов в территориальный орган Росреестра указанный орган осуществляет проверку документов и в случае положительного решения выдает выписку, которая удостоверяет факт перехода права собственности на квартиру.

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

• одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
• квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
• у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

• стороны;
• основание (соглашение о мене);
• дата;
• имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
• можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Акт приема-передачи в случае с меной квартир составляется дважды: сначала фиксируется факт перехода одной квартиры, затем другой.

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
• свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
• договор мены;
• квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение.

Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому.

После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Договор мены с доплатой

Я планирую обменять свою квартиру на другую, но стоимость моей квартиры несколько меньше обмениваемой. Можно ли установить в договоре мены условие о денежной доплате с моей стороны?

Ответ

Такое условие возможно установить в договоре мены, но с уточнением порядка передачи денежных средств и ее срок. Желательно передачу денежных средств зафиксировать распиской во избежание различных спорных ситуаций.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/obmen/dogovor-meny/