Апартаменты это жилое или нежилое помещение

Термин «апартаменты» на российском рынке недвижимости появился сравнительно недавно. Большинство покупателей, приобретая такое помещение, считают его полноценной жилой квартирой. И только после совершения покупки они обнаруживают, что это не жилая недвижимость, а объект с совершенно другим правовым статусом.

Чтобы избежать подобных проблем, следует знать, что приобретение апартаментов имеет свои особенности и достаточное количество «подводных камней». Важно выяснить, в чем отличие апартаментов от квартиры и какие плюсы и минусы такое приобретение несет покупателю.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Что такое апартаменты

По законодательству РФ под апартаментами подразумеваются номера высшей категории площадью не менее 40 кв м с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные санузлом и кухней.

Как правило, они располагаются в гостиницах, отелях, мотелях, домах отдыха, санаториях и других объектах.

Таким образом, апартаменты не являются жилым помещением и могут использоваться только для временного проживания.

Хотя истинным назначением апартаментов является именно проживание, фактически они относятся к коммерческой недвижимости

Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих статус гостиницы, или в многофункциональных комплексах.

Рынок недвижимости предлагает гостиничные и офисные апартаменты премиум-класса и эконом-класса. Гостиничные апартаменты разделяются на несколько типов:

• апартаменты;
• номера в апарт-отелях;
• сервисные апартаменты;
• номера в кондо-отелях.

Первые три типа апартаментов сдаются в аренду без права их покупки. Жилье в кондо-отелях можно купить в собственность. Часть апартаментов в таких отелях сдается в аренду, а другая часть, как правило, выставляется на продажу. Можно проживать в приобретенных апартаментах самому, размещать в них гостей, а также сдавать их в аренду.

Деловые или офисные апартаменты — это отдельная категория, которая представляет собой жилое помещение в многофункциональных бизнес-центрах. Ими пользуются организации или корпорации, желающие разместить свой персонал как можно ближе к офису. Офисные апартаменты можно купить или арендовать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Главное, что отличает апартаменты от квартиры — это наличие другого юридического статуса. По ЖК РФ квартира — это изолированное помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания.

Апартаменты же не относятся к жилому фонду и должны использоваться как временное жилье, даже если при их возведении соблюдены все технические и санитарные нормы.

С разницей в юридическом статусе в основном и связаны все плюсы и минусы апартаментов.

Минусы проживания в апартаментах

• Отсутствие постоянной прописки. Для проживания в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет с последующим продлением, что несет определенные проблемы. Владелец такого жилья не имеет возможности встать на биржу труда и обзавестись ИНН. При этом получить временную регистрацию можно только в апартаментах, обладающих статусом апарт-отеля или гостиницы. При покупке жилья обязательно нужно выяснять у застройщика статус строящегося или уже возведенного здания, дабы не оказаться в затруднительном положении без возможности зарегистрироваться.
• Более высокая стоимость коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг значительно ослабят данный фактор. Стоимость жилищно-коммунальных услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам, действующим для нежилых помещений, которые существенно выше тарифов для квартиры. Особенно это касается отопления и горячего водоснабжения.
• Более высокий налог на жилье. Налог на апартаменты, как на нежилое помещение, выше, чем на квартиру.
• Отсутствие льгот и субсидий. Потому как апартаменты не являются жилым помещением, их владелец не имеет право претендовать на жилищные субсидии и имущественный вычет.
• Трудности в получении ипотечного кредита. Не все банки предоставляют кредит на покупку апартаментов. Если же банк все-таки выдает такой кредит, покупатель апартаментов в этом случае является кредитором «пятой очереди».
• Наличие неподходящих соседей. Зачастую различные фирмы используют нежилые помещения в качестве офиса. Такого неудобного «соседа» и рискует заполучить владелец апартаментов.

Плюсы проживания в апартаментах

• Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
• Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
• Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
• Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
• Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
• Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы.

Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

Цены на покупку и аренду апартаментов

В настоящий момент на рынке новостроек Москвы апартаменты занимают треть от проданного жилья. Покупателей привлекает прежде всего их цена, которая в среднем на 20 % процентов ниже, чем стоимость квартир. Цена квадратного метра в апартаментах бизнес-класса дешевле на 15 %, комфорт-класса — на 10 %. Стоимость аренды апартаментов и квартир отличается незначительно.

Более низкая стоимость апартаментов обусловлена тем, что при возведении застройщик не обязан обеспечивать их инфраструктурой: школами, поликлиниками, детскими садами и другими социальными объектами.

Зачастую апарт-комплексы возводятся в густонаселенных центрах, где детские учреждения переполнены. Кроме этого, при строительстве апартаментов технические и санитарные нормы по звукоизоляции, освещению и т. п.

не такие жесткие, как при возведении квартир, что тоже влияет на цену.

Сколько будут стоить апартаменты в Москве и у моря

В Москве большое количество апартаментов сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити». Стоимость их — от $8 500 за 1 кв м. Арендная ставка зависит от местоположения жилья, его площади, дизайна и материалов для отделки.

Аренда апартаментов-студии с фирменным дорогим дизайном и площадью 115 кв м в «Москва-сити» составляет около $18 000 в месяц, а аренда студии с обычным «евроремонтом» площадью около 107 кв м — от $8 500 до $11 000 в месяц.

Стоимость коммунальных услуг — от $800 до $2000 в месяц.

Большой популярностью пользуются апартаменты, расположенные у моря. Чаще всего их сдают в аренду. В туристический сезон в Черногории и Болгарии можно снять апартаменты на семью из 4 или 6 человек за 50-100 € в сутки. В Испании и Италии стоимость аренды таких же апартаментов составит от 100 до 150 € в сутки.

Аренда апартаментов на двоих, расположенных на берегу Черного моря в Крыму, обойдется в сумму от 12500 рублей и более

Покупка апартаментов у моря, например, в Болгарии обойдется в 2500 € за 1 кв м. В Крыму стоимость квадратного метра апартаментов составляет от 3000 $.

Как построить бизнес на сдаче апартаментов в аренду

Приобретение апартаментов с целью сдачи их в аренду — это достаточно выгодный бизнес. По оценкам специалистов, это может принести до 10 % годовых от капиталовложений. При этом доходность такого бизнеса зависит от расположения апартаментов, их класса, транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Все это важно учитывать, покупая недвижимость.

Найти нанимателя жилья можно с помощью простых маркетинговых ходов: рекламной кампании или путем обращения в специальное агентство, помогающее найти клиентов. Далее остается заключить с нанимателем договор аренды и получить деньги. Свою деятельность необходимо оформить в налоговой инспекции, потому как любые доходы облагаются налогом, а их сокрытие ведет к штрафным санкциям.

По подсчетам специалистов, при сдаче в аренду однокомнатных апартаментов с ежемесячной оплатой от 35 до 40 тыс. рублей приобретение жилья окупится через 10-12 лет. При этом сюда не входят расходы на оплату коммунальных услуг, ремонт и прочие платежи.

Поэтому, затевая бизнес на сдаче апартаментов в аренду, следует учитывать, что стабильный доход появится не сразу, а только через определенное время

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nezhilyje/apartamenty.html

Что лучше: апартаменты или квартира

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 – Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

• стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
• свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
• район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
• сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

• при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
• застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
• покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
• стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
• собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
• недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
• ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

• не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
• сложность оценки объекта;
• большой первоначальный взнос;
• повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

• наличие разрешительной документации у застройщика;
• подтверждение доходов заёмщика;
• собственные средства не менее 15% стоимости;
• страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-lucse-apartamenty-ili-kvartira.html

Апартаменты — правовой статус и назначение

Термин «апартаменты» активно используется в России на протяжении последних десяти лет. И если раньше это понятие было нечетким и размытым, то сегодня под ним подразумевается абсолютно конкретный вид недвижимости. «Апартаментами» называют:

• Роскошные номера в отелях;
• Просторные квартиры, расположенные в престижных жилых комплексах;
• Квартиры с панорамным остеклением.

Несмотря на то, что российское законодательство уже давно дало четкое определение понятию «апартаменты», их правовой статус до сих пор вызывает сомнения у некоторых экспертов.

«Рассмотрим, какие же плюсы и минусы имеет новый формат недвижимости, а также попытаемся дать точное определение его правового статуса»

Правовая формулировка апартаментов

С юридической точки зрения термин «апартаменты» расшифровывается действующим законодательством довольно скудно. До апреля 2011-го года действовал приказ Ростуризма № 86 от 21.07.2005 г.

(ныне утративший силу), согласно которому под апартаментом подразумевался номер, площадь которого не менее 40! квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием.

В январе 2011-го года был издан приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 (вступивший в действие 15.04.2011г.), согласно которому апартамент не может рассматриваться как отдельный вид недвижимости.

Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения. К последним относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты.

Иными словами, апартамент — это комфортабельный номер в любом из средств размещения, который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.

Так выглядит ситуация с правовой точки зрения. Но, по словам специалистов, на практике сегодня выделяются четыре основных вида апартаментов:

• Апартаменты;
• Сервисные апартаменты;
• Апарт-отели;
• Кондо-отели.

Помещения, расположенные в трех первых категориях недвижимости, сдаются в аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную).

Вне зависимости от того, на какой период арендованы номера, всем проживающим в них обеспечивается гостиничное обслуживание. Но существует и такой вид отелей, в которых недвижимость можно приобрести в собственность.

Это кондо-отели. Как правило, часть номеров в них сдается в аренду, а часть выставляется на продажу.

Что послужило причиной появления апартаментов в РФ?

Главной причиной их появления в России (в частности, в Москве) стал дефицит площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения.

Несколько факторов, в том числе и постановление московского правительства № 714-ПП, вводящее запрет на точечное строительство, вынудило столичных девелоперов искать обходные пути для спасения своих инвестиций.

Переход к новому формату недвижимости (апартаментам) стал для столичных застройщиков оптимальным вариантом.

Сегодня многие девелоперы превращают офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортного проживания, после чего сдают такие блоки в аренду либо продают.

Таким образом в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади. Но стоит учесть, что жилыми помещениями апартаменты могут называться только условно.

В чем отличие апартаментов от классических квартир?

Главным отличием апартаментов от классических квартир является юридический статус. В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся следующие объекты:

• Жилой дом (часть жилого дома);
• Квартира (часть квартиры);
• Комната.

Необходимой характеристикой любого вида жилья служит его функциональное назначение. Согласно российским законам жилым является изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания граждан и соответствует установленным санитарным и техническим нормам, а также иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), дома отдыха, санатории, пансионаты, отели и прочие средства размещения имеют другое функциональное назначение. Они используются для временного пребывания граждан, в отличие от мест их постоянного жительства.

Таким образом, с правовой точки зрения апартаменты являются нежилым помещением, даже несмотря на тот факт, что при возведении объекта застройщик может соблюдать все необходимые технические и санитарные нормы.

Минусы апартаментов

Стоит отметить, что наличие таких негативных факторов, как статус нежилого помещения и невозможность прописки, не отпугивает от апартаментов потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что их контингент довольно специфичен — топовые менеджеры крупных компаний, сотрудники иностранных фирм, бизнесмены, большую часть времени проводящие в командировках.

Для таких людей главное значение имеет месторасположение объекта и наличие гостиничного сервиса, а вовсе не проблема прописки. Кроме того, интерес к покупке апартаментов нередко проявляют клиенты, у которых уже есть собственное жилье, иногда даже не одно.

Плюсы апартаментов

Безусловно, помимо минусов у апартаментов имеются и свои плюсы.

К главным достоинствам такой недвижимости можно отнести ее выгодное месторасположение (владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, иногда даже в том же здании).

Жители апартаментов в рамках многофункциональных комплексов получают возможность пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.

К несомненным плюсам апартаментов можно отнести и свободу в оформлении таких помещений. Помимо этого, категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office» с переговорными комнатами.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/apartamenty-pravovoj-status-i-naznachenie/

Что такое апартаменты — Справочник Недвижимости

Если вы просматривали объявления о продаже недвижимости, то наверняка могли заметить, что наряду с квартирами часто предлагают купить апартаменты. Иногда апартаментами называют дорогие, хорошо обставленные квартиры, и это может сбить с толку. Ведь на самом деле апартаменты — это вполне конкретный вид недвижимости. Рассказываем, что это такое и какие есть тонкости при их покупке.

Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения.

То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя.

С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.

Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы.

Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города.

Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Хороший вариант для инвестиций

Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.

Апартаменты стоят дешевле

Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской).

Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя.

Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Инфраструктура — как повезёт

В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.

Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру.

Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок.

Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.

Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.

Платить за ЖКУ придётся больше

Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений.

И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения.

А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.

Налоги — выше

После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше.

Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов.

Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.

Вывод

Если  вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств.

При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково.

Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-apartamenty

Чем отличаются апартаменты от квартиры: минусы, плюсы, в чем разница статуса жилья | Юридические Советы

Последнее обновление Март 2019

Понятие «апартаменты» ассоциируется с роскошной, стильной недвижимостью, обладающей волшебными преимуществами перед простым жильем. Однако с правовой точки зрения – речь идет вовсе не о жилье. Апартаменты – это коммерческая недвижимость, относящаяся к нежилому фонду.

Апартаменты и квартира – главные отличия

Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира — жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!

Понятие квартиры четко регламентировано законом – это недвижимость для проживания людей, которая должна соответствовать всем строительным СНИПам, а также санитарным и пожарным нормам.

Понятие апартаментов российским законодательством не закреплено. Указано лишь, что они должны состоять из не менее, чем двух жилых комнат, кухни и обязательное условие – общая площадь помещения более 40 кв.м.

Апартаменты	Квартира
Нежилой фонд	Жилой фонд
Минимальная площадь — от 40 кв.м.	Минимальная площадь не определена
Минимум 2 жилых комнаты	Минимум 1 жилая комната
Возможность постоянного проживания	Возможность постоянного проживания
Возможность временной регистрации на 5 лет	Возможность постоянной/временной регистрации
Повышенный налог на имущество	Обычный налог на имущество
Роскошный интерьер с современной техникой	Обычный ремонт в зависимости от пожеланий владельца
Развитая инфраструктура в ближайшем расположении	Инфраструктура зависит от статуса дома. Впрочем, ее может и не быть вообще.
Уборка производится обычно персоналом	Уборкой занимается владелец и его семья

Можно ли прописаться в апартаментах?

Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.

Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

При прописке многое зависит от назначения здания:

• Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
• Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.

Однако покупатели такого жилья, как правило имеют другое жилье и знают о невозможности прописки и не задаются такими вопросами.

Какой налог на имущество на апартаменты?

Многое зависит от того, что написано в правоустанавливающих документах, какая информация содержится в кадастровом паспорте и единой базе Росреестра.

Самый минимум, который возможен при расчете налога на такой вид недвижимости, это 0,5%, а максимум 2% от кадастровой стоимости (см. налог на апартаменты). Напомним, что за простое жилье предусмотрена ставка налога 0,1%.

Разница колоссальная, но от чего она зависит?

Для того, чтобы платить налог по ставке 0,5%, имущество в виде апартаментов должно одновременно соответствовать трем требованиям:

1. Располагаться в здании, имеющем назначение гостиницы.
2. Не иметь в документации прямого указания на то, что назначение апартаментов предусмотрено под офисы, магазины, общепит и т.д.
3. Не иметь кадастровую стоимость более 300 000 рублей.

Если хотя бы одно условие не выполняется – налог увеличивается до 2%.

Важно при приобретении апартаментов обратить внимание на площадь помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади.

Кстати, для апартаментов не предусмотрены налоговые вычеты, как для квартир, комнат и домов.

Коммунальные платежи

Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.

). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В настоящее время правовая практика еще не настолько обширна, чтобы однозначно ответить на этот вопрос. Да, такие прецеденты существуют. Важное условие – согласие всех собственников здания, ведь часто апартаменты считаются долевой собственностью.

В Москве известны случаи перевода многоэтажных зданий из апартаментов в назначение квартиры. Но здесь стоит обратить внимание на то, что юридически возможным перевод апартаментов в жилой фонд стал только благодаря судебному процессу и грамотному подходу юристов.

Упрощенная процедура, без судебного разбирательства, пока не отработана на административном уровне. Приобретая апартаменты в собственность просто необходимо понимание этого нюанса.

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/chem-otlichayutsya-apartamenty-ot-kvartiry-nedostatki-preimushhestva-v-chem-raznica-statusa-zhilya/

Что лучше: апартаменты или квартира? В чем юридическая разница между этими двумя типами недвижимости?

Несколько лет назад на рынке недвижимости появились такие особые объекты, как апартаменты.

С этим понятием все привыкли ассоциировать некое элитное жилье с панорамным остеклением или шикарные номера в зарубежных отелях.

Отчасти это так когда-то и было, но сегодня все кардинально поменялось, и уже понять, в чем разница между обычной квартирой и апартаментами в 2019 году не так-то просто.

Что такое апартаменты и к какому типу недвижимости они относятся?

Для того чтобы разобраться в поставленном вопросе необходимо вначале выяснить, что же такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры.

Обращаясь к различным источникам, можно выяснить, что данный термин имеет французские или итальянские корни, а на русский переводится просто как «квартира».

Словарь Ушакова определяет апартамент, как большую комнату или покой. Однако это никак не объясняет в чем юридическая разница между апартаментами и квартирой.

Если обратиться к российскому жилищному законодательству, то можно легко выяснить, что под жилыми помещениями понимаются:

• жилой дом или его часть;
• квартира либо ее часть;
• комната.

Данный список исчерпывающий и апартаментов в нем нет. Стало быть, этот вид недвижимости по закону нельзя отнести к жилому фонду.

Однако такие помещения используются именно для проживания и оборудованы всеми необходимыми удобствами.

Чтобы приблизится к пониманию, в чем разница между апартаментами и квартирой, необходимо разобраться, в каких зданиях находятся эти объекты и каково их функциональное назначение.

Если взять зарубежный опыт, то можно увидеть, что за границей к апартаментам относят недвижимость для временного проживания с гостиничным обслуживанием. Частично это справедливо и для России.

Например, приказ Министерства культуры, который классифицирует объекты туристической индустрии, содержит понятие апартаментов, которое заметно отличается от определения гостиничного номера.

К ним относятся помещения с площадью не менее 40 квадратных метров, состоящие из двух или более комнат, оборудованные мебелью, санузлами и всем необходимым для временного проживания.

Иногда такие жилые блоки расположены в офисных зданиях или в крупных деловых центрах. Они предназначены для проживания сотрудников, командированных из других городов для выполнения тех или иных временных функций. Апартаменты предоставляются и для персонала, не обладающего собственным жильем.

Сегодня в крупных городах можно встретить новостройки, состоящие целиком из апартаментов, которые отличаются от квартир тем, что имеют большую коммерческую ценность. Состоятельные люди инвестируют в строительство или покупку такой недвижимости для последующего извлечения прибыли.

Таким образом, ответ на вопрос, что значит апартаменты, а не квартира, можно сформулировать следующим образом. Помещение, предназначенное для временного проживания с отдельным входом, входящее в гостиничный комплекс квартирного типа или расположенное в административном здании, принято называть апартаментами. В отличии от квартиры, оно не относятся к жилому фонду.

Минусы и плюсы апартаментов

Рассмотрим в чем отличие апартаментов от квартиры в практическом плане: плюсы и минусы приобретения такой недвижимости. Как было установлено ранее, апартаменты не относятся к жилому фонду. Именно из этого обстоятельства и вытекают имеющиеся недостатки данных объектов:

• оформить в них постоянную регистрацию по месту жительства невозможно. Правда препятствий для временной регистрации по месту пребывания нет никаких, если помещение имеет гостиничное обслуживание. Как и в любом номере отеля, в апартаментах можно временно прописаться на срок до 5 лет. Отсутствие же хотя бы временной регистрации может создать проблемы с устройством детей в школу или детский сад, получением полиса ОМС для обслуживания в медицинских учреждениях;
• к коммерческой недвижимости неприменимы тарифы ЖКХ, которые используются для жилых помещений. В связи с этим платить за коммунальные услуги приходится гораздо больше, чем в случае с квартирой той же площади. Разница может достигать в некоторых городах до 20%;
• не очень дружелюбно относится к коммерческой недвижимости и налоговое законодательство. Так ставка имущественного налога на апартаменты составляет 0,5% в отличие от квартиры, за которую взимается только 0,1% от базы, которая у коммерческой недвижимости, впрочем, меньше в 1,44 раза. Расчет вычета при продаже производится по правилам для нежилого помещения. При этом вычет при покупке предоставляется, как и для квартиры – в размере 2 млн. рублей;
• в чем апартаменты еще хуже квартиры, так это в том, что застройщики не обязаны организовывать инфраструктуру соцкультбыта в местах строительства таких объектов. По этой причине детские сады, школы и поликлиники могут быть на значительном удалении от комплексов, а подъездные пути могут и вовсе отсутствовать;
• закон не распространяет нормы САНПИН, предусмотренные для жилых помещений, на апартаменты, что развязывает руки застройщикам. Ведь им нет необходимости соблюдать уровень освещенности, шумоизоляции и другие обязательные параметры;
• при долевом строительстве апартаментов статус дольщиков кардинально отличается от такового, если бы дом был с квартирами. Они просто не признаются пострадавшими по параметрам Минрегиона в случае банкротства застройщика.

Список минусов достаточно внушительный, но в чем же преимущество апартаментов перед квартирой, что спрос на них растет с каждым годом.

Здесь все просто, ведь отсутствие необходимости соблюдения множества формальностей при строительстве очень сильно снижает себестоимость такой недвижимости.

При этом конечному покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при покупке, что выгодно отличается от приобретения квартиры. Это дает возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и неплохо зарабатывать на сдаче его в аренду.

Стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры?

Многие люди задаются вопросом, что лучше апартаменты или квартира? Однако, этот вопрос не совсем корректен. Это примерно то же самое, что сравнивать терапевта и стоматолога. Вроде оба врачи, но задачи совершенно разные.

На практике квартиру лучше покупать тем, у кого нет другого постоянного жилья.

Ведь наличие именно жилого помещения гарантирует постоянную прописку и, как следствие, бесплатный доступ к различным социальным нуждам семьи.

Если постоянная прописка уже имеется, то вопрос, что выбрать апартаменты или квартиру, уже не так однозначен. В данном случае коммерческую недвижимость можно приобрести для следующих целей:

• для собственного проживания ввиду близости к месту работы или учебы, либо по причине более комфортных условий. При этом постоянную квартиру вполне можно сдавать;
• для сдачи в аренду с целью извлечения коммерческой прибыли;
• для организации гостиничного бизнеса.

Именно коммерческая составляющая определяет основную причину, почему строят апартаменты, а не квартиры, особенно в Москве.

Ответы на некоторые вопросы

Принимая во внимание, все изложенное выше, можно ответить на вопрос, студия – это апартаменты или квартира? Все зависит от юридического статуса, а не от планировки.

Ведь студия – это помещение для проживания, не имеющее перегородок, то есть свободной планировки. Оно может относиться как к жилому фонду, так и к коммерческой недвижимости.

В первом случае это квартира, а во втором апартаменты.

Еще один актуальный вопрос, можно ли перевести апартаменты в квартиру в 2019 году, и какова цена данной процедуры. Возможность перевода нежилого помещения в жилое закреплена в жилищном законодательстве. При этом следует иметь в виду, что процедура достаточно сложная.

Главное препятствие – обеспечить полное соответствие санитарным нормам, например, солнечный свет должен попадать в каждую жилую комнату помещения не менее 2 часов в день. Поэтому апартаменты, которые отличаются недостаточной инсоляцией, перевести в статус квартир никак нельзя.

Кроме того, на объект недвижимости не должно быть наложено никаких обременений третьими лицами.

В случае, когда все нормы соблюсти удается, можно попытаться осуществить перевод. Для этого потребуется обратиться в жилищный департамент своего города с заявлением. К нему придется приложить следующие документы:

• техпаспорт на недвижимость;
• правоустанавливающие документы;
• поэтажный план здания;
• проект перепланировки, если планируется ее провести.

Кроме этого необходимо пройти согласования в различных службах и госучреждениях, после чего представить соответствующие справки. На все это может уйти не один месяц, а потраченные средства сведут на нет выгоду при покупке апартаментов вместо квартиры. Кроме того, успех мероприятия не гарантирован.

Поэтому перевод в индивидуальном порядке экономически не обоснован. Правда, были случаи, когда собственники массово обращались к застройщику с соответствующей коллективной просьбой о переводе апартаментов в статус жилых помещений еще на этапе строительства до ввода дома в эксплуатацию.

При этом их вопрос решался положительно.

Таким образом, апартаменты отличаются от квартиры отсутствием статуса жилого помещения. Стоят они дешевле, но приобретать их лучше при наличии постоянной прописки в другом месте.

Ведь перевести нежилое помещение в жилое достаточно сложно, а часто и вовсе невозможно.

При этом, покупка апартаментов является очень выгодной инвестицией в недвижимость, так как спрос на арендное жилье всегда очень большой.

Источник: https://room46.ru/apartamenty-i-kvartira-v-chem-raznitsa/